Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas. Pardavimo sutarties pavyzdys

Tinka auginti, reikalingiemskultūros maisto planas visose šalyse laikomi strateginiais objektais. Rusijoje, nors daugumoje jos teritorijoje ji yra laikoma "rizikingo ūkininkavimo zona", ji tinka žemės ūkiui su daugybe žemių ir, kaip ir bet koks naudingas šaltinis, yra valstybės kontrolė.

Žemė žemės ūkio reikmėms kaip sandorio objektas

Per perėjimo laikotarpį, kai praktiškaivisiškas įstatymų bazės pakeitimas šalyje, valstybė prarado vienintelio žemės savininko statusą. Priimta 1991 m. Balandžio 25 d. RSFSR žemės kodekse ir 1978 m. Konstitucijos pakeitimuose asmenys turi neribotą skaičių sklypų skirtingiems poreikiams. Taigi buvo įkurta moratoriumą parduoti žemės ūkio paskirties žemės 10 metų laikotarpiui, atsižvelgiant į jo nemokamą registratūroje, ir 5 metus nuo pirkimo datos už tam tikrą mokestį atveju.

Tačiau priėmus Rusijos Federacijos konstituciją 1993 m. Visi apribojimai buvo panaikinti, o sklypai tapo piliečiais civilinės apyvartos.

Rusijos Federacijos Žemės kodeksas (LC RF) 11 straipsnyje.1 teritorijos apibrėžiamos kaip žemės paviršiaus dalis, teritorija, kurios ribos yra nustatytos ir įregistruotos įstatymų nustatyta tvarka. Be to, jie yra nepajudinami, skirstoma, ne vartojimo, perleidžiami dalykų, kurie turi specialią funkciją teisinio statuso (kategorijos), kuris yra nustatytos atsižvelgiant į žemės paskirtį forma.

Tarp įstatyme nurodytų žemės kategorijų,naudojami žemės ūkio produkcijos poreikiams, pirmiausia yra dėl jų ypatingos svarbos valstybei. RF KS 77 77 straipsnio 1 dalyje yra šie objektai:

• Sritys, esančios už gyvenviečių irskirtos žemės ūkio veiklai - sodinimui, gyvulininkystei, šienaujamam augalui, taip pat atitinkamų įrenginių (ūkių, grūdinių kultūrų ir kt.) tiekimui.
• Sritys, kuriose galite užsiimti žemės ūkiu, bet susiję su kitomis kategorijomis - miško fondų žemės sklypai ir miško žemumos.

Visi apibūdinti daiktai yra nevienalytės ir jų sklypai gali būti įtraukti į šiuos sklypus:

Nepriklausomai nuo žemės sudėties ir proporcijų, jųpardavimas vyks pagal specialias taisykles, nustatytas RF ir federaliniame įstatyme Nr. 101-FZ (toliau - Apyvartos įstatymas). Tačiau yra keletas žemės ūkio paskirties žemės pardavimo ir pirkimo bruožų su reikšminga pagalbinės žemės įtraukimu. Konkrečiai, jų sud ÷ tis, įvykių sąlygos ir tolesnis naudojimas būtinai turi būti įtraukti į sutarties tekstą.

Žemės pardavimo apribojimai

Sklypų civilinė apyvarta vykdoma 2006 matsižvelgiant į apribojimus, nustatytus Civilinio kodekso, Žemės kodekso Rusijos Federacijos ir kitų įstatymų. Pagal juos suprasti sąlygas, kurio draudimas apriboti tuo susvetimėjimo turto (servituto, hipotekos, Trust valdymo, nuomos ir tt) metu savininkas.

Pagal Apyvartos įstatymo nuostatas žemės ūkio paskirties žemės pirkimas ir pardavimas yra apribotas:

1. Sklypai nėra perduodami užsieniečiams(asmenys ar įmonės), asmenys be pilietybės, taip pat Rusijos įmonės, jeigu jų įstatiniame kapitale užsienio kapitalo dalis yra didesnė nei 50%.
2. Sklypai negali būti parduodami vėliaukategorijos pakeitimas (paskyrimas). Tuo pačiu metu po sandorio leidžiama pakeisti leidžiamą žemės naudojimą. Pavyzdžiui, ganyklų plotus galima perkelti į ganyklas.
3. Pagal Įstatymo 4 straipsnįVieno asmens (asmens ar įmonės) turtas gali būti tik tam tikra teritorija - nuo 10 iki 100% viso savivaldybių teritorijoje esančių žemių skaičiaus. Konkretūs apribojimai nustatomi regioniniais aktais.

Pirkimo teisės įsigyti sklypus

Minėto įstatymo 8 straipsnis nustato pagrindinįlaisvos apyvartos kliūtis - regiono pirmenybė įsigyti žemės sklypą, kai ji parduodama. Atsižvelgiant į teritorijų strateginę ir maisto svarbą, apribojimas, numatantis specialų atsvešanas tvarką, yra visiškai pateisinamas.

Pirmenybinės teisės esmė yra tai, kad pardavėjas, jei jis ketina sudaryti sutartį dėl svetainės pardavimo ateityje, privalo raštu pateikti šią informaciją:

• žemės vertė ir terminas tarp šalių (ne daugiau kaip 90 dienų);
• objekto plotas hektarais ir kvadratas. metrai;
• vietovė (adresas) pagal kadastrinius įrašus;
• kadastro (sąlyginis) žemės sklypo numeris;
• informacija apie pardavėją, įskaitant kontaktinę informaciją.

Pranešime nereikia pateikti informacijos apiepirkėjas. Įstatymas reikalauja tiktai turto normų atskyrimo. Be to, šis dokumentas nereiškia, kad įvyks pareiga parduoti.

Pranešimas perduodamas įstaigos įstaigaiarba išsiųstas laišku su priedų sąrašu. Vėliau atitinkami prekių ženklai ir dokumentai bus pagrindinė įrodymų byla dėl pardavimo sutarties galiojimo.

Jei vykdomoji institucija (departamentas,ministerija, departamentas) atsisako pirkti, išsiųsti pardavėjui tinkamą pranešimą, tada žemės ūkio paskirties sklypo pardavimas turi būti vykdomas per 1 metus. Tačiau sprendimas pirkti žemę gali būti teigiamas. Šiuo atveju pradeda veikti straipsnis Regioninis įstatymus, numatančių konkrečias procedūras pardavėjui pranešimą (pranešimas, nutarties ar reguliavimas) ir registruoti vėlesnį pirkimo-pardavimo sutartį.

Pavyzdžiui, žemės ūkio mašinų pardavimaspaskirtis Maskvos regione, vadovaujantis 2004 m. birželio 12 d. Įstatymo Nr. 75/2004-OZ 10 straipsnio 3 dalimi, turi būti priimtas per 60 dienų nuo savivaldybės institucijos sprendimo įsigyti svetainę.

Be regiono arba savivaldybės teisių, Rusijos Federacijos įstatymai suteikia pranašumą kitiems subjektams:

1. Nuomininkas pagal KK 22 straipsnio 8 dalį turi teisę išnuomotą žemę iš valstybinės žemės išpirkti visiems kitiems suinteresuotiems asmenims.
2. Su savininko bankrotu - žemės ūkio organizacija - kaimyninių šalių teisių turėtojai turi teisę pirmenybę įsigyti savo turtą.

Būtina laikytis lengvatinio pirkimo sąlygų. Pažeidimo atveju žemės ūkio paskirties žemės pirkimas ir pardavimas negali vykti arba būti pripažintas negaliojančiu teisme.

Žemės pardavimo pasiūlymas: pavyzdys

Taip pat rengiamos straipsnių Nr. 101-FZ normosregioniniu lygmeniu, išleidžiant atskirus įstatymus. Pavyzdžiui, žemės ūkio paskirties žemės pardavimas Ivanovoje yra reglamentuojamas 2008 m. Gegužės 8 d. Įstatymu Nr. 31-OZ "Dėl žemės sklypo Ivanovo srityje". Kitais regionais nuostatai dėl šių objektų atskyrimo yra įtraukiami į bendruosius įstatymus kaip atskirą skyrių ar dalį.

Tas pats pasakytina apie pranešimusateityje parduodant svetainę. Daugumoje regionų siūloma siųsti laišką savavališkai, nurodant jame visą reikalingą informaciją. Tačiau kai kuriuose subjektuose formą patvirtina vykdomasis organas. Pavyzdžiui, Žemiau Novgorodo regione pranešimas privalo atitikti 2012 m. Kovo 13 d. Vyriausybės nutarimo Nr. 453-r priedą Nr. 1.

Pasiruošimas žemės sklypo įsigijimui

Sutartis kaip teisinis faktas yrarezultatas jos sudarymo tarp nepriklausomų šalių (pirkėjo ir pardavėjo), kuris yra susitarti dėl visų sąlygų nustatyta tvarka. Tačiau sutarties sudarymui būtinos šios sąlygos:

1. Žemės formavimas.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimasJis gali būti atliekamas tik dėl tam tikrų atskirų vietų, o tai reiškia, jie pereina per geodeziniai (sukūrimui ir konsolidavimą, sienų ant žemės) ir kadastro registraciją pagal Federalinio įstatymo proceso № 221-FZ iš 24.07.2007

2. Pranešimas apie vykdomosios valdžios regione ir / ar rajone noras parduoti žemę dėl konkrečių sąlygų ir gauti iš jų reikiamą atsakymą.

3. Gauti trečiosios šalies sutikimą parduoti, išreikštas raštu. Galiojantys įstatymai numato tokius tipus:

• Sutikimas dėl pardavimo savininko (d Šeimos kodekso 35 straipsnio 3 dalis) sutuoktiniui.
• Laikinojo vadovo sutikimas, kreditorių susirinkimas arba finansinį užtikrinimą teikiantis asmuo (2002 m. Spalio 26 d. Federalinio įstatymo Nr. 127-FZ "Dėl nemokumo" 64, 82 ir 101 straipsniai).
• Savivaldybės teritorijos savininko (PF, žemės ūkio įmonių) sutikimas, jei banko bankroto proceso metu pati svetainės pardavėja yra bankrutuojanti.

Sąlygų sąrašas yra atviras,nes tam tikrų pirkimo sutarties sudarymo veiksmų poreikis priklauso nuo daugelio veiksnių, įskaitant pačią svetainę, jos vietą, teisių turėtoją, susvetimėjimo būdą.

Pavyzdžiui, jei neperdirbate iš naujojis privalo atlikti kadastrinį darbą, nes sutarties objektas jau buvo įtrauktas į atitinkamą sąskaitą. Pranešimai valdžios institucijoms apie ketinimus parduoti yra reikalingi tik tuo atveju, jei pardavėjas yra fizinis asmuo.

Esminės sąlygos

Rusijos Federacijos civilinio kodekso 432 straipsnio (Rusijos Federacijos civilinis kodeksas) nustatyta, kad prieš faktinį sandorio sudarymą ir turto ir pinigų pervedimą šalys turi susitarti dėl šių sąlygų:

1. Sutarties objektas yra išsamus žemės sklypo aprašymas, kuris leidžia atskirti jį nuo kitų. Praktika sukūrė informacijos rinkinį, kuris turi būti nurodytas sutartyje:

• kadastrinis numeris;
• adresas (vieta);
• plotas hektarais arba kvadratas. metrai;
• kategorija ir leidžiamas naudojimas.

2. Kaina svetimi žemė - medžiaga išraiška pareigos sumokėti su pardavėju pagal jų požiūriu pirkimo-pardavimo. Tai galima nurodyti tiek visai teritorijai, tiek vienam plotui. Šalys gali laisvai pasirinkti kainos dydį, tačiau negali pakeisti jį savavališkai.

Nesant šių sąlygų, svetainės pardavimo sutartis nebus sudaryta, o jo atsiradimas kito asmens nuosavybėje tiesiog neįvyks.

Žemės sklypo pardavėjo teisės ir pareigos

Žemės pardavimas iš žemėsžemės ūkio paskirtis reiškia ne tik dalyko ir kainos apibrėžimą, bet ir visišką šalių (pardavėjo ir pirkėjo) veiksmus dėl turto perdavimo, priėmimo ir apmokėjimo, taip pat vėlesnę dokumento įregistravimą Rosreestre.

Savininko teisės ir pareigos yra apibrėžtos galiojančiuose Rusijos Federacijos teisės aktuose ir yra tokie:

1. Pardavėjo įsipareigojimai ir teisės.

1.1. Pateikiama visa turima informacija apie svetainės apsunkinimus (apribojimus), kokybę ir perspektyvas numatytam naudojimui. Ši informacija:

• dėl leidimo išlaikyti tam tikras žemės ūkio rūšis (vynuogynų išdėstymas, objektų kūrimas ir kt.);
• Kaimyninių objektų, kurie turi įtakos įsigytam objektui, buvimas;
• kokybines žemės savybes, turinčias įtakos jo naudojimui ir vertei;
• Kiti duomenys, kurie gali kažkaip pakeisti pirkėjo sprendimą pirkti.

Teisės į žemę gali būti ribotosregioniniu lygmeniu nustatyti specialius naudojimo ir tvarkymo režimo reikalavimus ir būti susijusi su gyvūnų ir daržovių pasaulių apsauga, dirvožemio derlingumo išsaugojimu, retų rūšių gyvūnų ar paukščių buveinėmis, natūralios migracijos keliais ir kt.

Sklypų savininkai gali nežinoti apie visus galimus apribojimus, tačiau sutartyje turi būti nurodyti tie, kurie jai yra žinomi.

1.2. Žemės perleidimas.

Ši nuostata susijusi su veiksmaispardavėjas faktiškai ir teisiškai įgyja įsigyjančio asmens nuosavybės teise į žemės sklypą. Ir tai nereiškia tiesioginės "įteikimo" prasmės, bet tai, kas įstatyme įterpiama į žodį.

Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 224 straipsnio 1 punktą svarstomas bet kuris elementaspristatomas po tiesioginio pirkėjo turimo pirkimo. Pastarasis gali būti išreikštas sklypo išleidimo iš pardavėjo nuosavybe forma arba valdymo nutraukimu.

Pareiga perduoti formalizuota kaip specialus dokumentas - sutarties priėmimo ir perdavimo aktas, kurį pasirašo sutarties šalys, ir tik tada, kai jis laikomas įvykdytu.

2. Pagrindinė pardavėjo teisė yra galimybė laiku reikalauti sumokėti žemę pagal pardavimo sutarties sąlygas. Jei nuosavybė yra perduodama vykdomosios valdžios organui, ji turi teisę:

• kontroliuoti svetainės apsaugą ir naudojimą;
• reikalauti tikslingo turto naudojimo, taip pat vykdyti kitus įsipareigojimus dėl teritorijos naudojimo.

Žemės sklypo pirkėjo teisės ir pareigos

Nuostatos dėl veiksmų ir galimybiųpirkėjas, kaip taisyklė, yra panašus į pardavėją. Be to, pastaroji gali nesugebėti atlikti savo pareigų be atitinkamo pirkėjo veiksmo. Paprastai juos galima suskirstyti į dvi grupes:

1. Pagrindiniai įsipareigojimai.

1.1. Sklypo kainos apmokėjimas suma, terminais ir tvarka, nustatyta pirkimo-pardavimo sutartyje. Paprastai tai išreiškiama lėšų pervedimu į einamą sąskaitą visiško išankstinio apmokėjimo tvarka.

1.2. Priemonių, skirtų žemės sklypo priėmimui faktiniuose sklypų turėjimuose, priėmimas ir akcijų priėmimo-perdavimo rengimas.

Papildomų mokesčių skaičius,pirkėjui mokama suma yra gana didelė ir paprastai į ją įtraukiamas sutikimas mokėti žemės mokesčius ne nuo tos dienos, kai savininko pasikeitimas buvo įtrauktas į mokesčių inspekcijas, bet ir nuo pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo arba faktinio objekto naudojimo momento sudarymo dienos. Paprastai jis yra įpareigotas atlikti ir sumokėti už teisių į šį objektą perdavimo į Rosreestro įstaigas registraciją.

Jei pardavimo objektas savininkas veikia kaip institucija, kitos pareigos gali būti perduodamos pirkėjui, įskaitant:

• gretimos teritorijos ir privažiavimo kelių priežiūra ir tobulinimas;
• sėjimo ploto vystymo sąlygos ir tvarka;
• užtikrinti valstybinių įstaigų atstovų laisvą prieigą prie svetainės siekiant patikrinti valdymo ypatybes;
• krašto ir geodezinių ženklų išsaugojimas;
• tam tikrą žemės apsaugos būklės apsaugos ir tobulinimo priemonių rinkinį ir laiką.

2. Pirkėjo pagrindinė teisė yra pardavėjo atsakomybė, ir jis reikalauja laiku perduoti žemės sklypą su galimybe netrukdomai naudotis savininko įgaliojimais:

• pastatų ir statinių statyba žemės ūkio reikmėms;
• viešaisiais mineralais, požeminiais vandenimis ir uždaruose vandens telkiniuose naudoti savo reikmėms;
• drėkinimo, drenažo, melioracijos darbai, rezervuarų statyba (tvenkiniai ir laistyti karjerai).

Sutartys dėl žemės sklypų įsigijimo neturiprivaloma forma ir sudaromos pagal bendrąsias nekilnojamojo turto pirkimo ir pardavimo taisykles. Tačiau draudžiama naudoti ankstesnius aktus, sutarčių formas. Pavyzdžiui, Rusijos Federacijos Rusijos Federacijos įsakymu Nr. 1-16 / 770 nuo 1993 m. Birželio 2 d. Buvo patvirtintas žemės ūkio paskirties žemės pirkimo ir pardavimo pavyzdinis pirkimo sutartis. Šiuo metu šis dokumentas prarado savo galią, tačiau gali būti atskaitos taškas sandoriams dėl žemės atsižadėjimo.

Neteisingos pardavimo sutarties nuostatos

RF Žemės kodekso 37 straipsnio 2 dalyje išvardijamos sąlygos, kuriomis žemės ūkio paskirties žemės pardavimas neteks galios:

1. Pardavėjo ar kito asmens teisė išpirkti turtą atgal į valią ar bet kokiomis sąlygomis. Tokios nuostatos egzistavimas prieštarauja pačiai nuosavybės esmei.
2. Naujo savininko (įsigyjančio asmens) apribojimai dėl tolesnio grynojo turto disponavimo galimybėmis. Pavyzdžiui, hipotekos registravimo draudimas, tam tikrų kultūrų sėjos, nuoma ir kt.
3. Atleidimas nuo žemės pardavimo pardavėjoatsakomybė, kai pretenzijos ir pretenzijos svetainėje pateikiamos iš trečiųjų šalių ar valstybės institucijų. Įsipareigojimas atlyginti pirkėją už atsisakymą ar kliūtis naudojantis svetaine yra numatytas Rusijos Federacijos civilinio kodekso 461 straipsnyje.
4. Būsimojo savininko veiksmų aprašymas bet kokiu būdu yra susijęs su žemės sklypo kategorijos pasikeitimu ar naudojimu kitiems tikslams, tai yra ne žemės ūkio reikmėms.

Nustatytų apribojimų nustatymastam tikra reikšmė ir veiksmingumas. Pavyzdžiui, dėl jų nėra atvejų, kai pagal pardavimo formą yra sudarytas susitarimas dėl įkeitimo. Atsižvelgiant į sutarties įtraukimo laipsnį ir apimtį, žemės ūkio paskirties žemės pardavimas gali būti pripažintas negaliojančiu iš dalies arba visiškai.

Pardavimo sutarties sudarymo būdai

Atsižvelgiant į nuosavybės formą ir dalyko sudėtį, išskiriama tokia žemės ūkio paskirties žemės pardavimo tvarka:

1. Privačios svetainės įsigijimas pagal universalias pardavimo ir įsigijimo taisykles, numatytas Rusijos Federacijos Civilinio kodekso 30 skyriaus 7 dalyje, RF įstatymo 30 ir 38 straipsniuose, Federalinio įstatymo Nr. 101-FZ 8 straipsnyje.
2. Svetainės įsigijimas peraukcionai ar aukcionai). Paprastai ši procedūra atliekama su viešosios nuosavybės sklypų atsiskyrimu. Atskiros taisyklės, nustatančios konkrečią parduoti žemės ūkio paskirties žemės aukcionuose, yra išvykęs, o įstatymo normos apyvartos kreiptis į standartinių nuostatų KĮ RF 38-38.1 straipsnį.
3. Nuomos gavėjo įsigyjama žemė. Šitaip perkant, nuosavybės forma yra labai svarbi. Jei pardavimui taikomas privatus sklypas, tada sandoris atitinka visuotines taisykles. Tačiau iš valstybės ar regiono galima išnuomoti nuomojamą žemę, kaip tai išplaukia iš Apyvartos įstatymo 10 straipsnio 4 punkto, tačiau tik tuo atveju, jei nėra galiojančių valstybės ar savivaldybių institucijų, pateikusių svetainę nuomai, išdavimo.

Išplečiamas sutarties laisvės principas, įskaitantnumeris ir jo sudarymo metodas, leidžiantis atsiriboti nuo žemės sklypų ne tik pagal universalias taisykles, bet ir per privačias žemės aukcionus (konkursus, aukcionus). Apyvartos įstatymo normos tai neužkerta kelio, įpareigojančios laikytis tik įsipareigojimo pranešti subjekto institucijai apie ketinimą parduoti svetainę.